YANLIŞ ANLAŞILMA VAR!
Emlak Vergi Kanunu'ndaki ‘’Belirlenen vergi değerinin altında gayrimenkul alım satımı yapılmaz’’ maddesi tamamen yanlış anlaşılmış durumda. Gayrimenkulün tapuda alım satım işlemi gerçek bedeli üzerinden yapılması gerekirken genelde emlak vergi değeri üzerinden işlem yapılıyor. Gayrimenkulün gerçek alım satımını göstermeyen bu uygulama alıcı ve satıcı açısından vergisel anlamda ciddi riskler barındırıyor.
TOPYEKÜN HAREKETE GEÇİLİYOR
İşte bu konunun yıllardır takipçisi olan ve her yıl gerçeği yansıtmayan rakamlara satılan gayrimenkulleri tespit ederek ceza kesen Maliye Bakanlığı bu yıl topyekûn harekete geçiyor.
KİRA GELİRİNDEKİ BAŞARI HEDEFLENİYOR
Hazırlanan broşür ve tanıtım videoları ile ‘’Yanlış beyanın’’ önüne geçmek isteyen Bakanlık, geçtiğimiz yıllarda kira geliri beyanında elde edilen başarının aynısını gayrimenkul satış beyanında da yakalamak istiyor. Yürütülen çalışma kapsamında bakanlığın elini e-Devlet uygulaması güçlendiriyor. Çünkü yapılan tüm işlemlerin kayıtları bu sisteme aktarılıyor ve mevcut beyanlar ile sistemdeki kayıtlar karşılaştırılabiliyor. Yani yanlış beyanda bulunanların hiçbir şekilde devletin gözünden kaçması mümkün olmuyor.
200 BİN TL FARKTA CEZA 5 BİN TL!
Gerçek değer üzerinden satılmayan gayrimenkulü Maliye’nin tespit etmesi halinde vergi ziya-ı cezası kesildiğini bunun da çıkacak verginin yüzde 25’ine denk geldiğini ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edildiğini söyleyen TÜSODER Emlak Komisyonu Başkanı Hatice Kolçak, ‘’Gerçek bedeli 300 bin lira olan gayrimenkulü 100 bin liraya tapuda alım satımını yapmışsanız, aradaki 200 bin liralık farkın tapu harcı olan toplam 4 bin lirayı ( 200.000*20/1000*2) ödemeniz gerekiyor. Ayrıca 4.000 liranın yüzde 25’i olan 1000 lirayı vergi ziyaı cezai olarak gecikme faizi ile birlikte ödemeniz gerekecek.’’ diye konuştu.
CEZANIN ÜSTÜNE BİR DE KATMERLİ VERGİ VAR
Gayrimenkulün iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde alım satıma konu olması halinde “değer artış kazancı” olarak Gelir Vergisine tabi beyan verilmesi gerektiğini de aktaran Kolçak, ‘’Gerçek değeri üzerinden gösterilmeyen gayrimenkul 5 yıl içinde bir daha el değiştirdiğinde aradaki fark size yüklü bir vergi çıkarabilir.
Örneğin; emlak vergi değeri olan100 bin liraya satın almış olduğunuz konutu(gerçek değeri 300 bin olursa) 2 yıl sonra 350 bin liraya sattığınızda enflasyonun çok üzerinde bir fark oluşacağından yüzde 35’leri bulan gelir vergisi ödeyebilirsiniz. Oysa gerçek değeri üzerinden gösterilmiş olsaydı aradaki 50 bin liralık fark istisna haddi düşüldükten ve enflasyonla orantılı olduğu için hiç vergi ödemeyebilirsiniz.’’ dedi.
Örneğin; emlak vergi değeri olan100 bin liraya satın almış olduğunuz konutu(gerçek değeri 300 bin olursa) 2 yıl sonra 350 bin liraya sattığınızda enflasyonun çok üzerinde bir fark oluşacağından yüzde 35’leri bulan gelir vergisi ödeyebilirsiniz. Oysa gerçek değeri üzerinden gösterilmiş olsaydı aradaki 50 bin liralık fark istisna haddi düşüldükten ve enflasyonla orantılı olduğu için hiç vergi ödemeyebilirsiniz.’’ dedi.
BAKANLIK TEK TIKLA ÖĞRENEBİLİYOR
Gayrimenkulün alımında kullanılan konut kredisinin ya da satıcının hesabına yatırılan nakit paranın gayrimenkulün gerçek değerini belirlemede önemli bir kaynak olduğuna da dikkat çeken Kolçak, Maliye Bakanlığı’nın tapu ve banka kayıtlarına çok rahat ulaştığı için gayrimenkulün gerçek bedelini tespit etmekte zorlanmayacağını çünkü e-devlet sayesinde tüm bunlara bir tıkla ulaşılabildiğini de söyledi.
MÜTEAHHİT FATURA KESMEK ZORUNDA!
Devam eden bir inşaattan ya da henüz maket aşamasında olan bir projeden gayrimenkul satın alanlar içinde durumun değişmediğinin altını çizen Kolçak, müteahhitlerin gayrimenkul sattığı vatandaşa tüzel kişilik olarak fatura kesmek zorunda olduğunu söyledi.
Faturaların genel uygulamada gerçek satış bedelini yansıtmayabileceğini de sözlerine ekleyen Kolçak, ‘’Tapu alım satım esnasında emlak vergi değeri üzerinden işlem yapılması büyük olasılık. Buradaki konu alıcının şartsız sorgusuz müteahhide olan güveni. Ancak bu sonucu değiştirmiyor. Hangi niyetle hareket ettiğiniz değil işin nasıl sonuçlandığını Maliye sorgulayacaktır. Bu nedenle gayrimenkulü satın alan kişinin ileride sorun yaşamaması için ödediği miktar kadar yani gerçek alım satım değeri üzerinden tapuda işlem yapması gerekir. Aksi takdirde aynı ceza ve uygulamalarla müteahhitlerin karşılaştığı gibi yıllar sonra sizde büyük vergi yüküyle karşı karşıya kalabilirsiniz.’’ dedi.
PİŞMAN OLUP GERÇEK DEĞERİNE YÜKSELTEBİLİRSİNİZ
Hatalı uygulamadan ötürü kesilecek olan cezadan vatandaşın kendini kurtarmasının ne olduğu yönündeki soru üzerine tapu dairelerini adres gösteren Kolçak, gerçek değerin altında gösterilen tapu değerinin Vergi Usul Kanunu’nun 371.maddesi pişmanlık hükümlerine göre gerçek alım satım değerine yükseltilmesinin mümkün olduğunu ve buna göre zamanında düşük gösterilen alım satım değerinin gerçek değerine yükseltilerek aradaki farkın tapu harcı ve pişmanlık zammı olarak ödenebileceğini söyledi.
MALİYE’DEN ÖNCE ELİNİZİ ÇABUK TUTUN
Bir dilekçe ile başvuru yapıldığı takdirde 15 gün içerisinde farkın ödenmesiyle gayrimenkulün değerinin yükseltilmiş olacağını da sözlerine ekleyen Kolçak, böylelikle verilen beyandan sonra ileride gelebilecek vergi ve cezadan da kurtulmuş olunacağını söyledi. Kolçak, pişmanlık hükümlerinden faydalanmak için Maliye’nin durum tespiti yapmadan vatandaşın elini çabuk tutup bildirimde bulunması gerektiğini de ifade etti.
''GAYRİMENKUL DEĞER BELİRLEME KURUMU'' KURULMALI
Konuyla ilgili olarak açıklama yapan İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu Başkanı Tahir Tellioğlu ise; tapu harçlarının, emlak vergi değerinden az olmamak üzere, gayrimenkullerin gerçek değeri üzerinden ödenmesinin kendilerinin de üzerinde titizlikle durduğu bir konu olduğunu belirterek, konunun sadece vergi tahsil etme sorunu olarak değil, İnşaat ve Müteahhitlik sektörünün içinde bulunduğu sorunları da kapsayan, bütüncül bir yaklaşım ile ele alınması gerektiğini söyledi. Tellioğlu açıklamasında vatandaşı ve girişimciyi mağdur etmemek, devleti de oluşan boşluktan dolayı, vergi kaybından korumak için, “gayrimenkul değer belirleme” kurumu kurulması gerektiğini de söyledi.