Gayrimenkul değerlemesi ve davaları

Gayrimenkul değerlemesi, hem hukuki hem de ticari olarak önem arzetmekte olup değerlemenin konut ve ticari gayrimenkuller olmak üzere iki ana bölümde değerlendirildiği ve ortaya çıkan uyuşmazlıkların genelde "dava" yolu ile çözüme kavuşturulduğuna dikkat çeken Tüketici Birliği Federasyonu (TBF) Üyesi ve Antalya Kaza Mağdurları, Sosyal Güvenlik ve Tüketici Hakları Derneği (KazaMağdurDer) Genel Başkanı Ali Körükçü; “değerleme uzmanlarına başvuru yapılması ve uyuşmazlıklarda tarafların davanın uzamaması için tedbir alarak, mevzuata göre işlemleri başlatmaları gerektiğini” söyledi.

Değerleme (Ekspertiz), bir gayrimenkulün değerinin tam (veya tahmini) ve doğru olarak saptanması işlemidir.Gayrimenkul değerlemenin kentsel yenileme projelerinden satış işlemlerine, finansman ve kredi işleminden davalara, istimlak işlemlerinden vergi konularına, davalardan mülk bölüştürme işlemlerine, yatırım danışmanlığından muhasebe işlemlerine kadar pek çok uygulama alanı bulunmaktadır.

Bir gayrimenkulün değerini belirleyen unsurlar

1) İçsel Unsurlar; doğrudan gayrimenkule ait olan özellikleridir. Bunları, fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik ve 2) Dışsal Unsurlar; doğrudan gayrimenkule ait olmayıp, gayrimenkul haricinde çok farklı sebepler ile etkili olabilecek özellikleridir. Bunları, ekonomik unsurlar, sosyo-kültürel unsurlar ve yasal mevzuat başlıkları olarak sınıflandırabiliriz.

Gayrimenkul değerlemesinde dikkate alınması gereken temel noktalar; değerleme kararının öncesinde destekleyici somut verilere ihtiyaç vardır. Karar verme sürecinde yardımcı olabilecek unsurlar; nüfus, çevre, doğal afetlere karşı korunma, güvenlik tedbirleri, sosyal alanlara ve alışveriş merkezlerine uzaklık, kamusal hizmetlerden istifade edebilme, pazarlanabilirlik, bina kalitesi, arsa gibi unsurlardır.

Konutların ekspertiz değerlerinin bulunmasında ise kullanılan 3 temel metot ele alınmıştır;

1) Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı

2)Piyasa Değeri Yaklaşımı

3) Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımıdır. 

Gayrimenkulün Tahmini Değeri ise şu unsurlardan oluşur:

1)Değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti

2)Boş arsa değeri

3)Arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar

4)Amortisman tutarıdır.

Yeniden inşa etme (ikame) maliyetinin tespitinde, “Karşılaştırma” ve “Maliyetlere Ayırma” yöntemleri kullanılmaktadır. 
Değerleme sonucu; yapılan zamana ve dışsal faktörlere göre eksperin değerlendirmesine bırakılmış bir husustur. 

Gayrimenkul davaları ise; kural olarak nispi harca tabi olup, gayrimenkul değeri üzerinden harç ödenmesi gerekir. Harçlar Kanunu uyarınca "gayrimenkul değerinin" %054 ünün 1/4 ü oranında peşin harcın dava açılırken ödenmesi şarttır. Gayrimenkul değeri; Mahkemenin uzman bir kurula yaptırdığı keşif aracılığı ile tespit edilmektedir. Ödenecek harcın tespitinde, Mahkemece yaptırılacak keşif sonucu ortaya çıkan gayrimenkul değeri esas kabul edilmektedir. Ancak, Tüketici Mahkemelerinde açılabilen gayrimenkul davaları özel Kanun hükmü nedeni ile nispi peşin harçtan muaftır.

Aleyhine dava açılan tapu maliki Türkiye'de değil ve nerede olduğu bilinmiyorsa, bu kişiye "kayyım" tayin edilmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu' nun, 12.04.2006 tarihli örnek bir kararında; "... kendisinin tüm aramalara rağmen bulunamaması ve oturduğu yerin saptanamaması durumunda; davacıya, tapu malikine TMK 427/1 maddesine göre kayyım tayin ettirilmesi için önel verilmesi ve usulünce taraf teşkilinin sağlanmasından sonra davaya devam olunması gerekir" denilmiştir.

Gayrimenkul davalarında Mahkemece verilecek hüküm kural olarak Yüksek Mahkemece onaylanmadıkça hak doğmamaktadır. Gayrimenkul davaları ile ilgili bu durum Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunundan kaynaklanmaktadır.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında gereğince; gayrimenkul davalarında yetki, taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesinde olup Vergi uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme ise vergi dairesinin bulunduğu yerdeki vergi mahkemesidir. Dava açma süresi, Danıştay’da ve İdare mahkemelerinde altmış ve vergi mahkemelerinde otuz gündür. 

Ali KÖRÜKÇÜ
KazaMağdurDer Gn.Bşk.